Deux régimes :
- Le régime réel
- Le micro foncier
Le régime réel :
- Il s’applique aux locations nues, en résidence principale, si les revenus bruts sont supérieurs à 15 000 €.
- Les intérêts d’emprunt sont déductibles des #RFB sans générer de #déficit foncier, l’excédent est reporté durant 6 ans sur les revenus fonciers de même nature.
- Les charges et les travaux d’amélioration et d’entretien sont déductibles des revenus fonciers.
- Le déficit foncier est plafonné à 10700€, l’excédent pouvant être déduit durant 6 ans sur le revenu global et les 10 années suivantes sur les revenus fonciers.
- Les #bailleurs sont des personnes physiques, SCI ou SCPI.
- Le bien peut être loué à un ascendant ou un descendant du contribuable.
- La vente du bien est soumise à la plus-value du particulier.
Le RFB (revenu foncier brut) comprend toutes les recettes encaissées au cours de l’année d’imposition.
- Le dépôt de garantie payé par le locataire à l'entrée dans les lieux n'est imposable sauf s'il sert à compenser des loyers impayés ou à financer des travaux de remises en état.
Le #RFN (revenu foncier net) c’est le revenu généré par les recettes après déduction des intérêts d’emprunt et de l’ensemble des charges.
Revenu imposable
Une fois les charges calculées, deux situations sont possibles :
- Elles sont inférieures au RFB et le contribuable déclare un RFN qui s’ajoutera à son RNI (revenu net imposable).
- Elles sont supérieures au RFB et le contribuable déclare un DF qui viendra en déduction de son RNI sans toutefois dépasser 10700€.
Le contribuable remplit une déclaration N° 2044 avec le détail de calcul du RFN. Ce montant est reporté sur la déclaration d’ensemble N°2042.
Application : Un couple avec un RNI de 55 000 €. Acquisition de 2 logements en investissement locatif. Le RFB s’élève à 16 000 €. 650€ d’intérêts d’emprunt. 20 000€ de travaux d’amélioration. 3 000 € de charges de copropriété, d’honoraires de gestion des biens et de GLI (garantie des loyers impayés). 1 200€ de taxe foncière.
- RF après intérêts d’emprunt : 16 000 – 650 = 15 350 €
- Charges : 20 000 + 3 000 + 1 200 = 24 200 €
- Déficit foncier : 15 350 – 24 200 = - 8 850 €
- #RNI avant calcul de l’impôt : 55 000 – 8 850 = 46 150
Pour cette première année d’investissement, le contribuable fait une économie d’impôt, puisque son RNI diminue.
Le micro foncier
Il s’applique aux logements loués nus en résidence principale :
- Les revenus bruts doivent être inférieurs à 15000€.
- Un #abattement forfaitaire de 30% est à déduire des RFB.
- Aucune charge n’est déduite des RFB, de fait, il ne peut générer de déficit foncier.
- Le contribuable peut choisir sur option irrévocable de 3 ans le régime réel. Le contribuable doit vérifier si ses charges sont supérieures à l’abattement de 30%, l’évaluation doit s’établir sur 3 ans pour déterminer le choix.
Application : Un couple avec un RNI de 46 000 €. Le RFB s’élève à 14 000 €.
- Abattement : 14 000 x 0,30 = 4 200 €
- RFN : 14 000 – 4 200 = 9 800 €
- RNI avant calcul de l’impôt : 46 000 + 9 800 = 55 800
Aucune charge n’est déduite, l’impôt sera plus élevé pour cette année.
Il faut noter que les régimes classiques de déclaration des revenus fonciers ne sont pas des dispositifs pour diminuer l’impôt mais pour se constituer un patrimoine. Le contribuable qui désire réduire ses impôts fait appel à des dispositifs de défiscalisation.
